El desdén por las casas usadas, el envejecimiento de la población y la migración de la fuerza laboral a las grandes ciudades en Japón han propiciado el abandono de millones de viviendas que son subastadas por precios irrisorios que algunos extranjeros sí están dispuestos a pagar.
Las casas vacías o “akiyas” se han convertido en un dolor de cabeza para las autoridades japonesas, no sólo porque afean el paisaje rural sino porque podrían representar un peligro para los vecinos si colapsan.
Aunque algunas prefecturas japonesas han establecido nuevos impuestos para incentivar a los propietarios a demoler o mantener las viviendas, se cree que hay entre 8,4 y 11 millones de akiyas esparcidas por las zonas menos pobladas de Japón, lo que parece asombroso en un archipiélago de apenas 377.915 km2
Lo interesante es que las tendencias demográficas de ese país asiático son las que propician estos fenómenos en el mercado inmobiliario. El envejecimiento de la población, las bajas tasas de natalidad y el éxodo de los jóvenes de las ciudades han vaciado los pueblos rurales.
El Ministerio de Información japonés dijo que el país tenía unos 125,4 millones de habitantes en 2022. De ese total, la población de ciudadanos japoneses se contrajo en unas 800.000 personas, o un 0,65%, a 122,4 millones, mientras que el número de residentes extranjeros alcanzó un nuevo máximo de casi 3 millones de personas.
En el caso específico de las viviendas el problema es que cuando un propietario muere la casa queda deshabitada porque los herederos viven en las ciudades y no tienen interés por la vida rural. También ocurre que no desean vender el terreno familiar por respeto a sus antepasados pero no tienen recursos para mantener las edificaciones en buen estado. Otras veces los dueños originales no designan herederos. Y el resultado en todos esos casos es que la vivienda queda abandonada y se deteriora año tras año.
Los gobiernos locales toman posesión de las viviendas cuando agotan las posibilidades de que alguien se haga cargo de ellas. Luego deciden subastar o vender las propiedades, a menudo por muy poco dinero.
Es allí donde los extranjeros han comenzado a aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado de akiyas japonesas para comprar las propiedades de sus sueños a precios de oportunidad.
“Si bien a muchos japoneses no les gustan las casas usadas, los extranjeros ven una casa que es barata y que están más dispuestos a renovarla de acuerdo sus gustos y presupuesto”, dijo Chihiro Thursfield, al diario The New York Times una japonesa que compró una akiya con su esposo en 2017.
Las dificultades
Una persona que desconozca la geografía y la burocracia japonesa podría darse por vencida al poco tiempo de comenzar la búsqueda de una akiya por la oferta excesiva y la cantidad de documentación exigida para la adquisición, aunque en un principio un extranjero tiene los mismos derechos que un japonés para acceder al mercado inmobiliario.
Con el objetivo de facilitar el proceso, los municipios japoneses han creado páginas web en las que publican los listados de viviendas disponibles, conocidas “bancos de akiyas”.
También hay empresas privadas que ofrecen a los extranjeros una amplia variedad de servicios como la pre-selección viviendas de acuerdo con los requerimientos del interesado. Uno de esos emprendimientos es Akiya & Inaka, creado por los socios estadounidenses Matthew Ketchum y Parker Allen para ayudar a los compradores internacionales.
El grupo de consultoría trabaja con agentes inmobiliarios, representantes legales, inspectores de calidad del terreno, constructores certificados y arquitectos durante todo el proceso de adquisición para que los interesados tengan la oportunidad de poseer una propiedad en el Japón rural, independientemente de su conocimiento del mercado inmobiliario local, informó la agencia Al Jazeera.
“Existe un número limitado de casas buenas y bien mantenidas en áreas atractivas con belleza natural y acceso decente”, dijo Allen. “Si alguien tiene los medios para comprar en Japón, el terreno está listo”.
También existen otros incentivos, como el programa para revitalizar las áreas rurales anunciado en enero de 2023 por el Primer Ministro Fumio Kishida, que ofrece a las familias que se mudan de Tokio al campo 1 millón de yenes (unos 6.830 dólares) por niño.
El sueño hecho realidad
Uno de los inversores que se hizo propietario de una propiedad histórica sin desembolsar dinero para transformarla en la sede de su negocio fue el diseñador de muebles australiano Liam Mugavin.
La casa de 145 metros cuadrados de 300 años de antigüedad es una kominka, como se le conoce a las viviendas antiguas, construidas con técnicas tradicionales japonesas. Las autoridades no sólo le dieron la casa gratis sino que además le están pagando para desenmantelar la estructura y transportarla unos 50 kilómetros hasta un centro turístico en la base del monte Myoko. Allí Mugavin ya renovó otra casa más pequeña que compró por 700.000 yenes (unos 4.800 dólares).
Un reportaje de la revista especializada Financial Review advierte que el mercado inmobiliario extraordinariamente barato de Japón, y al que pueden acceder los extranjeros, parece demasiado bueno para ser verdad.
En muchas ocasiones es cierto pero hay que hacer algunas salvedades. Mugavin logró adquirir esa casa porque habla japonés y pasó más de tres años construyendo redes y una relación con el carpintero local, Yamagishi San, que se especializa en encontrar y reubicar kominkas.
Los costos ocultos también son altos y es difícil revender propiedades en Japón para obtener ganancias.
El australiano Steve Cunningham y su esposa japonesa Kuminko encontraron una casa que estuvo abandonada durante 50 años, en un lugar privilegiado de poco más de una hectárea de terreno. La vivienda les costó 28.000 dólares y gastaron otros 45.000 dólares en renovaciones.
Cunningham dice que el mayor desafío es descartar la enorme cantidad de viviendas “basura” que se ofrece online y encontrar una casa con potencial en un área con buenas conexiones de transporte.
Los posibles compradores también son analizados por los propietarios para asegurarse de que no manchen el honor de su apellido causando problemas a los vecinos.
“Si eres un idiota no te venderán la casa a ningún precio. La gente no quiere ser una carga para sus vecinos”, dijo Cunningham.
En la actualidad una de cada siete casas en Japón está abandonada. Pero las proyecciones del Instituto de Investigación Nomura señalan que si no se aborda el problema mediante demoliciones a gran escala, el número de viviendas desocupadas aumentará a unos 23 millones en 2038, lo que representa el 31,5 por ciento de todas las casas. Esto significa que casi una de cada tres casas podría quedar potencialmente desocupada.
Los expertos inmobiliarios opinan las personas con la paciencia y el dinero para adquirir y remodelar una akiya ahora tienen excelentes opciones poseer una casa en un hermoso paisaje rural que podría servir como vivienda o podría ser transformada en una propiedad vacacional para una red como Airbnb.
Fuente: Mariángela Velásquez
