Federico Sturzenegger prepara un proyecto de ley que eliminaría la matrícula obligatoria, los honorarios mínimos y varias restricciones que hoy regulan la actividad inmobiliaria. La propuesta reabre una discusión más profunda: hasta qué punto ciertas regulaciones protegen al consumidor y cuándo terminan funcionando como barreras que encarecen la economía.
Una nueva etapa en la agenda desreguladora
El Gobierno nacional prepara un nuevo proyecto de ley destinado a desregular el mercado inmobiliario argentino. La iniciativa, impulsada por el Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado que conduce Federico Sturzenegger, será enviada al Congreso durante junio y apunta a modificar profundamente las reglas que hoy rigen la intermediación inmobiliaria.
La propuesta se suma a una larga lista de reformas orientadas a reducir regulaciones que, según la visión oficial, limitan la competencia, encarecen servicios y dificultan la innovación.
No se trata de una discusión menor. La actividad inmobiliaria involucra operaciones de compraventa, alquileres, inversiones y desarrollos que movilizan miles de millones de pesos cada año y afectan directamente a millones de argentinos.
¿Qué cambios propone el proyecto?
Entre las modificaciones más importantes aparecen:
- Eliminación de la matrícula obligatoria para operar como intermediario inmobiliario.
- Fin de la exigencia de título universitario como requisito para ejercer la actividad.
- Pérdida de facultades sancionatorias por parte de los colegios profesionales.
- Eliminación de restricciones geográficas para operar en distintas provincias.
- Libertad para negociar honorarios y comisiones.
- Derogación de normas que establezcan barreras de ingreso o regulaciones obligatorias sobre precios.
En términos prácticos, la actividad dejaría de ser considerada una profesión regulada por colegios con facultades de control y volvería a tener un carácter predominantemente comercial.
El argumento del Gobierno
Durante años, distintos sectores defendieron estas regulaciones bajo el argumento de proteger al consumidor y garantizar estándares mínimos de calidad.
Sin embargo, para Sturzenegger y quienes acompañan esta reforma, el resultado terminó siendo muy diferente.
Según esta visión, muchas de esas normas generaron barreras artificiales de ingreso, limitaron la competencia y favorecieron la aparición de mercados cerrados donde unos pocos actores protegidos por la ley podían operar bajo condiciones privilegiadas.
“La idea es que la gente pueda innovar y crear sin tener que ser parte de un club para tener un privilegio”, resumió el ministro al defender la iniciativa.
La crítica oficial apunta especialmente a los honorarios mínimos obligatorios y a la exigencia de matriculación como condición para trabajar, mecanismos que —según sostiene— terminan transfiriendo ingresos desde la sociedad hacia grupos específicos protegidos por la regulación.
Más allá de las inmobiliarias
Aunque el proyecto se concentra en el sector inmobiliario, el debate excede ampliamente a martilleros, corredores o desarrolladores.
En realidad, toca una de las discusiones centrales de la Argentina contemporánea: la existencia de numerosas estructuras regulatorias que fueron creadas durante décadas con fines legítimos, pero que con el tiempo terminaron consolidando mercados cerrados, limitando la competencia y elevando costos para toda la sociedad.
La pregunta de fondo es sencilla:
¿La regulación está protegiendo al ciudadano o está protegiendo a quienes ya están dentro del sistema?
Para los defensores de la desregulación, muchas actividades económicas quedaron atrapadas en una red de requisitos, matrículas, habilitaciones, permisos y controles que dificultan el ingreso de nuevos actores y reducen los incentivos para innovar.
El antecedente que el Gobierno considera exitoso: los alquileres
Uno de los puntos más interesantes de la presentación de Sturzenegger fue la referencia al mercado de alquileres.
Durante años, buena parte del debate público sostuvo que eliminar regulaciones provocaría aumentos descontrolados de precios y perjudicaría a los inquilinos.
Sin embargo, el Gobierno afirma que ocurrió exactamente lo contrario.
Tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023, el mercado comenzó a mostrar una fuerte recuperación de la oferta.
Según los datos citados por el ministro, la cantidad de propiedades disponibles para alquilar aumentó alrededor de un 300%, mientras que los precios reales registraron una caída cercana al 30%.
Más allá de las discusiones metodológicas que puedan existir sobre esas cifras, el fenómeno general parece difícil de negar: la flexibilización de las reglas permitió que muchas propiedades regresaran al mercado formal de alquileres.
El resultado fue una mayor disponibilidad de inmuebles y una mejora en las opciones para quienes buscaban vivienda.
Para el Gobierno, ese caso constituye una demostración concreta de que los mercados muchas veces funcionan mejor cuando existen menos restricciones y mayor libertad para acordar condiciones entre las partes.
Una tarea gigantesca
La reforma inmobiliaria es apenas una pieza dentro de una agenda mucho más amplia.
La tarea que enfrenta Sturzenegger puede describirse como ciclópea: revisar décadas de leyes, reglamentaciones, organismos, permisos y estructuras que se fueron acumulando en todos los niveles del Estado.
Algunas cumplen funciones necesarias y razonables. Otras, en cambio, parecen haberse convertido en verdaderos cotos de mercado que encarecen la actividad económica sin aportar beneficios evidentes para la sociedad.
La discusión seguramente generará resistencia. Cada regulación tiene sectores que la defienden y grupos que construyeron su actividad alrededor de ella.
Pero también es cierto que la Argentina enfrenta desde hace años un problema de competitividad que no puede explicarse únicamente por impuestos o por el tipo de cambio. Existe además una compleja red de restricciones administrativas, corporativas y regulatorias que agrega costos en prácticamente todas las actividades económicas.
Una discusión que recién empieza
El Congreso tendrá la última palabra.
Allí deberá debatirse si las regulaciones actuales efectivamente protegen al consumidor o si, por el contrario, terminan beneficiando a grupos específicos a costa de toda la sociedad.
Lo que parece indiscutible es que la pregunta merece ser formulada.
Porque una economía dinámica necesita reglas claras, pero también necesita competencia, innovación y libertad para emprender.
La experiencia reciente del mercado de alquileres muestra que algunas certezas que parecían indiscutibles pueden terminar siendo cuestionadas por la realidad.
Y quizás allí radique el verdadero desafío de esta etapa: animarse a revisar estructuras que durante años fueron consideradas intocables para preguntarse si siguen cumpliendo el objetivo para el que fueron creadas.
Fuente: Elaboración propia de La Voz Disruptiva sobre la base de información publicada por La Nación y declaraciones del ministro Federico Sturzenegger.
