Este martes se efectivizaron los cambios a la Ley de Alquileres y los próximos contratos que se renueven se deberán firmar con actualizaciones semestrales.
Luego de que la Cámara de Diputados aprobara hace una semana una serie de modificaciones a la ley de alquileres (Ver: https://lavozdisruptiva.com/index.php/2023/10/12/nueva-ley-de-alquileres-disconformidad-de-propietarios-e-inquilinos/) que buscan paliar la crisis de oferta y demanda en el sector, este martes el Gobierno oficializó la normativa en el Boletín Oficial.
A través del Decreto 533/2023, el presidente Alberto Fernandez efectivizó con su firma los cambios aprobados por el Congreso al Código Civil y Comercial y la Ley de Alquileres previa (N° 27.551) a través de la Ley 27.737 que dispone las novedades.
La norma promulga entonces los cambios sobre la ley cuyo principal punto se refiere a la aplicación de actualizaciones semestrales sobre el valor del alquiler, a diferencia de las anuales previas.
Esto implica que todos los nuevos contratos o sus renovaciones que se firmen a partir del miércoles 18 de octubre deberán hacerlo bajo esta nueva ley, la cual introduce una serie de cambios en busca de alcanzar un punto medio entre el inquilino y el propietario en la actual crisis inmobiliaria de alta demanda y casi nula oferta.
Nueva Ley de Alquileres: los cambios que se introducen
El proyecto aprobado por completo este martes es el que pasó la Cámara Baja la semana pasada luego de que la norma volviese a Diputados con una serie de modificaciones propuestas por el Senado en su revisión.
Así, la efectivización de los cambios publicados este martes en el Boletín Oficial reforman a los artículos 1.198, 1.199, 1.201 y 1.221 del Código Civil y Comercial de la Nación, al igual que a la Ley de Alquileres original.
Detalle de los nuevos contratos y como se calculan los aumentos.
En primer lugar, el artículo 1° confirma que los contratos de alquiler seguirán siendo por tres años -a diferencia de los dos propuestos en principio por la oposición- como plazo mínimo.
Mientras tanto, la modificación más relevante la introduce el artículo 5° al modificar al artículo 14 de la Ley de Alquileres original: este señala que el precio de los contratos de locación de inmuebles para uso habitacional deberá “fijarse como valor único, en moneda nacional, y por períodos mensuales”.
Este valor podrá ser ajustado con “la periodicidad que acuerden las partes“, siempre y cuando sea “por intervalos no inferiores a seis meses”: este es el cambio más importante de la normativa ya que flexibiliza la actualización de los precios de los alquileres de un año, período en el que quedaban fuertemente atrasados por la inflación, a seis meses.
Además, el mismo artículo dispone una nueva fórmula de cálculo de los aumentos correspondientes: mientras que previamente estos se medían por el IPC (inflación) y el proyecto original propuso actualización a libre definición de las partes, lo votado la semana pasada aprueba la utilización del índice Casa Propia para regular los aumentos.
Esta fórmula, utilizada por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para calcular las cuotas de los créditos subsidiados del programa Procrear II de acceso a la vivienda, se mueve por un promedio entre el índice de salarios y la inflación.
Tal como explicita la norma publicada este martes en el Boletín Oficial, este índice se trata de un promedio entre “la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) [que mide la inflación], publicado por el Banco Central de la República Argentina“.
Los nuevos beneficios impositivos para quiénes pongan una propiedad en alquiler
La norma también oficializa una serie de beneficios impositivos para los propietarios que pongan en alquiler alguna de sus propiedades, con el objetivo de fomentar que estos se vuelquen al mercado de la renta y así agrandar la hoy casi nula oferta.
Estos cinco beneficios impositivos correrán para el período fiscal 2023 y “siguientes”, según define la normativa, aunque sin aclarar hasta cuándo estos serán de aplicación de forma exacta.
Para el tributarista Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, estos beneficios son:
Monotributo I
Domínguez explica que “uno de los requisitos para poder adherirse al monotributo es no superar tres actividades simultáneas o no poseer más de tres unidades de explotación”. Sin embargo, ahora cada inmueble se tomará como una unidad de explotación, “aun cuando la actividad de locación de inmuebles sea una sola”.
Por ende, tras los cambios “siempre que los contratos de locación de los inmuebles estén debidamente registrados ante la AFIP, se considerarán como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de inmuebles afectados a esa actividad”, aclara el especialista.
Monotributo II
Por otro lado, tal como explicita la normativa, a partir de esta ley “los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo“.
Bienes Personales
Tal como define Domínguez, la nueva norma exime del pago de Bienes Personales “a los inmuebles destinados a locación para casa-habitación, con contratos debidamente registrados”.
Esto será así siempre y cuando “el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el segundo párrafo del artículo 24“.
El tributarista aclara que “la Ley no establece un límite de cantidad de inmuebles para la exención, sino que la limita en función de la valuación de los mismos“, por ende, solo se conocen estimaciones del valor que se tendrá en cuenta.
Según calcula el especialista, considerando que para el período fiscal 2022 el monto indicado fue de $ 56.410.705,41, al ajustar este en base a la inflación interanual a octubre, Dominguez estima que el monto final debería situarse por encima de $ 142.000.000 para 2023.
Impuesto sobre los débitos y créditos
Se eximirá del pago de este gravamen a “los créditos y débitos en cajas de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados“, dispone el artículo 10 de la norma.
Según aclara Domínguez, “esta exención aplica para todo tipo de contribuyentes, no solamente para personas humanas“.
Impuesto a las Ganancias
Finalmente, a través de su artículo 11, la medida permite deducir “el 10% del monto total anual de alquileres de inmuebles destinado a casa-habitación” del Impuesto a las Ganancias.
“Ambas partes, locatario y locador, podrán hacer uso de esta deducción adicionalmente con otras que existan“, aclara la resolución.
Fuentes: Diario El Cronista-Medios Digitales
